上海房产律师借案例讲二手房买卖的“坑”

上海房产律师

引用经典二手房买卖纠纷案例,讲解二手房买卖过程中常见的“坑”,房产买卖是家庭的大事,买的好皆大欢喜,买不好晦气三年。以下列举二手房买卖“十大坑”,助大家跳过坑买到心仪好房。


一、房屋情况未约定,恶意交房吃官司

 

  案情简介:张小姐购买了一套二手房,谁知收房时却发门窗均不翼而飞。在与卖主联系后得知门窗是卖主拿走的,卖主称按约定他只将房屋交付给张小姐即可。张小姐将卖主告上法院,法院经审理认为卖主的做法违背诚实信用原则,属于对合同的恶意履行,判决其赔偿损失。

 

  上海房产律师提醒:在二手房中介买卖合同中,对于房屋的格局、装修以及与房屋配套使用的附属设施等情况应约定清楚,以免在合同履行过程中发生纠纷。

 

二、户籍政策要了解,否则买房难落户

 

  案情简介:外地来京的王先生经过努力小有积蓄,准备购房后将全家户口从外地迁入北京。为此,王先生在合同中约定,卖主在签约后立即办理户口迁移手续,后卖主将自家户口从该房中迁出,然而当王先生到户籍管理部门准备办理落户手续时却被告知,一年前卖主一家已办理了外地来京的落户手续,按规定现在不得再办理落户手续,王先生极其恼怒,遂要求卖主赔偿其损失,并将卖主告上了法院。近日,法院判决卖主承担违约责任,但王先生落户北京的愿望一时仍难以实现。

 

  上海房产律师提醒:根据有关规定,在我市购买二手房落户的条件包括每套房屋五年内只能享受一次购房落户政策、买主应在原户主户口迁出后方可办理落户手续等。否则,就难以办妥户口迁入手续。

 

三、房内命案被隐瞒,购买凶宅惹争端

 

  案情简介:吴女士购买了套二手房,谁知入住不久后即得知该幢房屋内曾经发生过命案。吴女士遂与卖主交涉要求解除双方的买卖合同,遭卖主拒绝后吴女士将其告上了法院,经法院调解,卖主支付给吴女士五万元的补偿款。

 

  上海房产律师提醒:按照我国的民俗,所售房屋内发生命案一事将足以影响购房人是否购买该房屋,然即使卖主在出售时刻意隐瞒事实并将房屋售出,买主一旦知道此事,仍会与卖主产生争议,同时卖主的行为也涉嫌欺诈,可能导致其与买主签订的合同无效。

 

四、为避税费不过户,政策有变起冲突

 

  案情简介:李女士与王先生签订了二手房买卖合同,双方约定两年后再办理过户手续。谁知不久后国家有关政策发生变化,若两年后过户,李女士作为卖主是得不偿失,李女士遂要求王先生立即办理过户,不料王先生因李女士未答应其降价的要求而坚持两年后再过户,为此二人发生了冲突并闹到法院,最终双方达成了调解协议,办理了产权过户手续。

 

  上海房产律师提醒:在二手房买卖中,对于有关税费的交纳,国家及地方有关政策法规通常已作规定,但买卖双方往往还会对此作特别约定以试图规避税费。然一旦有关政策发生变化,这些约定不仅无法起到规避税费的作用,还会成为买卖双方争议的导火索。

 

五、“霸王条款”不合法,中介起诉被驳回

 

  案情简介:杨小姐与某中介公司签订了一份协议,约定由中介公司作为居间人将一套房屋介绍给杨小姐。协议还约定,若买卖合同未能签订,杨小姐应向中介公司支付违约金,此后由于种种原因买卖合同并没有签成,中介公司遂诉至法院要求杨小姐按约定支付违约金,但法院最终驳回了中介公司的诉讼请求。

 

  上海房产律师提醒:根据我国《合同法》规定,居间人未促成合同成立的,仅可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此中介公司向杨小姐主张违约金的请求没有法律依据。

 

六、买房误信黑中介,房财两空无人赔

 

  案情简介:徐先生在一所“房屋信息咨询中心”王主任的介绍下与一卖主签订了二手房买卖合同,按约定徐先生支付了首付款。谁知不久后王主任即不知去向,而卖主同时也消失的无影无踪,徐先生发觉他已上当受骗,无奈之下只得报警。

 

  上海房产律师提醒:目前二手房中介市场良莠不齐,很多所谓的“中介公司”其实并没有相应的资质,而是仅仅挂着“信息咨询中心”的牌子以号称介绍低价房源吸引客户,但实际上其并没有什么房源,也无法履行与购房者签订的合同,与其签约的结果通常就是上当受骗,因此在选择二手房中介时最好还是选择那些正规的中介公司。

 

七、房屋权利有瑕疵,买房愿望险落空

 

  案情简介:武先生购买了一套房屋,然而入住后不久,卖主妻子就要求解除卖主与武先生签订的合同,理由是该房系其夫妻共同财产,她对卖房一无所知,因此卖主与武先生签订的合同无效。后法院审理查明,卖主妻子理应明知卖主将房屋出售一事,最终法院驳回了卖主妻子的诉讼请求。

 

  上海房产律师提醒:根据我国《婚姻法》规定,夫妻一方未经另一方同意,不得擅自处分夫妻共同财产。因此在购买二手房时,购房人应注意卖主是否已婚,该房屋是否属于夫妻共同财产。

 

八、没有通知租赁人,出售房屋起波折

 

  案情简介:张先生有套房屋一直出租,最近打算将其出售。经介绍张先生找到了一位买主,双方签订了合同,张先生遂通知承租人租赁期满后不再续约,谁知承租人表示他也有意购买该房,而张先生未通知他就和第三人签约无效,声称要向法院起诉。最终经律师斡旋,张先生与承租人达成了调解协议,张先生返还其三个月的租金,承租人放弃优先购买权。

 

  上海房产律师提醒:根据我国《合同法》规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,因此若有意出售的房屋先前已经出租,则应在出售前通知承租人,以免横生波折。

 

九、合同约定不明确,买方毁约引纠纷

 

  案情简介:杨女士与刘先生签订了一份二手房买卖合同,将自己的一套房屋卖给刘先生,双方约定杨女士办理银行解押手续时刘先生支付首付款。不料在签约后刘先生通知杨女士想解除合同,杨女士遂没收了刘先生支付的定金。然不久后她收到了刘先生的律师函,函中称刘先生已准备好首付款,但杨女士却没有去银行办理解押手续,因此是杨女士违约要求杨女士返还定金,而后刘先生向法院起诉,现法院一审判决驳回刘先生的诉讼请求。

 

  上海房产律师提醒:在二手房买卖中常会涉及买卖双方各自所要履行的义务,诸如买方支付首付款,卖方办理银行解押手续,买方付清房款,卖方办理产权过户手续等,在合同中应明确各自义务履行的先后顺序,以便出现纠纷时确定责任。

 

十、买卖未通知物业,出现问题难维修

 

  案情简介:吴先生购买了一套二手商品房,谁知入住后发现屋顶漏水,吴先生与物业联系要求维修,结果被告知在原房主未到场的情况下物业不愿进行维修,吴先生与原房主联系,却得知其已出国。吴先生只得聘请律师与物业公司进行交涉后方就维修问题达成一致。

 

  上海房产律师提醒:若购买的二手房原系商品房,在合同中应约定卖主须将有关房产转移情况告知开发商及小区物业,以便房屋出现问题时联系维修。


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